Hva et tvangssalg koster: medhjelpersalær og gebyrer

Medhjelperen er den tingretten oppnevner til å gjennomføre salget, i praksis en eiendomsmegler eller advokat. Ved salg av borettslagsandel tilknyttet et boligbyggelag kan laget selv oppnevnes. Godtgjørelsen er fastsatt i forskrift, ikke forhandlet, og den beregnes i trinn av kjøpesummen — Tvangssalg.org går gjennom hva medhjelperen gjør og hva oppdraget koster.

Satsene ved tvangssalg av bolig

Del av kjøpesummen	Sats
Til og med 500 000 kr	3 %
Fra 500 001 til 1 000 000 kr	2 %
Fra 1 000 001 til 3 000 000 kr	1 %
Over 3 000 000 kr	ingen fast sats, kan avtales særskilt

To faste beløp kommer i tillegg til trinnene. Godtgjørelsen skal være minst 10 ganger rettsgebyret, som er 13 450 kr i 2026. Skal medhjelperen også motta og utbetale kjøpesummen, kommer et tillegg på 5 ganger rettsgebyret, altså 6 725 kr.

Tre regneeksempler

Kjøpesum	Utregning	Godtgjørelse
900 000 kr	3 % av 500 000 + 2 % av 400 000	23 000 kr
1 800 000 kr	3 % av 500 000 + 2 % av 500 000 + 1 % av 800 000	33 000 kr
3 000 000 kr	3 % av 500 000 + 2 % av 500 000 + 1 % av 2 000 000	45 000 kr

Legg 6 725 kr til hvert av tallene dersom medhjelperen håndterer oppgjøret, og legg til rettsgebyret for selve tvangssalgssaken. Domstoladministrasjonen oppgir gebyret for besluttet tvangssalg av fast eiendom, borettslagsandel eller adkomstdokumenter til aksjeleilighet til 9 953 kr, sammensatt av 1,1 R for begjæringen og 6,3 R når beslutningen treffes.

For en bolig som selges for 1,8 millioner kroner med oppgjør gjennom medhjelperen, blir dermed 33 000 + 6 725 + 9 953 = 49 678 kr, før annonsering og takst.

Fellesgjeld teller med i kjøpesummen

Ved salg av borettslagsandel kan en stor del av verdien ligge i fellesgjeld som kjøperen overtar. Forskriften § 3-3 femte ledd sier at det ved beregningen av kjøpesummen tas hensyn til vederlag i form av overtakelse av fellesgjeld.

Selges en andel med innskudd på 700 000 kr og fellesgjeld på 1,1 millioner, regnes godtgjørelsen altså av 1,8 millioner, ikke av de 700 000 kronene som skifter hender. Det er en betydelig forskjell, og den overrasker mange andelseiere.

Annonsering, takst og andre utgifter

Utgifter til annonsering, taksering og lignende kommer ikke inn under prosentsatsene. De kan avtales dekket særskilt i tillegg, men ikke etter at utkastet til fordelingskjennelse er forelagt for rettighetshaverne. Etter det tidspunktet er regnskapet lukket.

Godtgjørelsen kan også settes høyere enn satsene dersom salget er vesentlig mer arbeidskrevende enn vanlig, og lavere dersom det avtales. Er du part i saken, har du rett til å bli hørt om viktige spørsmål underveis, og et krav om forhøyet godtgjørelse er et slikt spørsmål.

Når salget ikke blir noe av

Blir salget ikke gjennomført gjennom medhjelperen, har medhjelperen likevel krav på dekning av nødvendige faktiske utgifter og et rimelig vederlag for arbeidet. Det er altså ikke gratis å komme til enighet sent i løpet.

Men her ligger den regelen som er verdt mest for en skyldner: medvirker medhjelperen ved et frivillig salg av samme eiendom innen seks måneder etter at oppdraget opphørte, halveres godtgjørelsen. Er den allerede utbetalt, kan halvparten kreves tilbake, og medhjelperen skal opplyse namsmyndigheten om salget.

Satsene ved tvangssalg av løsøre

For løsøre, som bil, båt eller campingvogn, gjelder andre og høyere prosenter, fordi beløpene er mindre.

Del av kjøpesummen	Sats
Til og med 50 000 kr	10 %
Overskytende til og med 200 000 kr	2 %
Resten	1 %

Skal medhjelperen også fordele og utbetale kjøpesummen, kommer et tillegg på 5 prosent av kjøpesummen til og med 50 000 kr og 2 prosent av det overskytende til og med 200 000 kr. Rettsgebyret ved tvangssalg av løsøre er 1,25 R for begjæringen, altså 1 681 kr, og 2,2 R når beslutningen om å gjennomføre salget treffes, altså 2 959 kr. Se tvangssalg av bil.

Slik kontrollerer du regningen

Godtgjørelsen følger av forskrift, men beregningen gjøres av mennesker, og den bygger på flere tall som kan være feil. Fem ting er verdt å gå gjennom når oppstillingen kommer:

• Er trinnene regnet riktig? Satsene er 3, 2 og 1 prosent av ulike deler av kjøpesummen, ikke én prosentsats på hele beløpet.
• Hvilket rettsgebyr er brukt? Det skal være rettsgebyret på det tidspunktet utkastet til fordelingskjennelse ble forelagt, ikke da saken startet.
• Er tillegget for oppgjør berettiget? De 6 725 kronene forutsetter at medhjelperen faktisk skulle motta og utbetale kjøpesummen. Gjorde retten det selv, skal tillegget ikke med.
• Er fellesgjelden riktig oppgitt? Ved borettslagsandel avgjør fellesgjeldens størrelse hvilke trinn beregningen treffer.
• Er utgifter til annonsering og takst spesifisert? De kommer utenom prosentsatsene og skal kunne dokumenteres.

Er noe uklart, be om en spesifisert oppstilling. Du er part i saken, og medhjelperen bør rådføre seg med partene i viktige spørsmål. Innsigelser mot beregningen hører hjemme før fordelingskjennelsen er avsagt, ikke etterpå.

Hvem som ender opp med å betale

Omkostningene dekkes av salgssummen, foran kravene til rettighetshaverne. Rekkefølgen i fordelingen er derfor: salgsomkostninger først, deretter heftelsene etter prioritet i grunnboken, og til slutt et eventuelt overskudd til deg.

Er det overskudd, er det ditt overskudd som betaler omkostningene. Er det ikke overskudd, er det restgjelden din som blir større, fordi kreditorene får mindre dekning enn de ellers ville fått. Uansett utfall er det du som bærer kostnaden. Det er hovedgrunnen til at et frivillig salg lønner seg, og til at det er verdt å bruke tid på utgangene som er beskrevet under stanse tvangssalg.

Hele saksgangen med frister står under tvangssalg av bolig og tidslinje for tvangssalg.