Ubetalte felleskostnader i eierseksjonssameie: fire forskjeller fra borettslag

I et eierseksjonssameie har de andre seksjonseierne panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31 første ledd. Pantet tilhører altså seksjonseierne, ikke sameiet som rettssubjekt — men det kan gjøres gjeldende både av styret og av seksjonseiere som har dekket mer enn sin del (§ 31 fjerde ledd).

De fire forskjellene fra borettslag

	Borettslag	Eierseksjonssameie
Hvem har pantet	Laget	De andre seksjonseierne
Hva pantet ligger i	Andelen	Seksjonen (fast eiendom)
Prioritet	Foran alle andre heftelser	Etter kommunale legalpant, foran alle andre heftelser
Frist ved salgspålegg	Minst 3 måneder	Minst 6 måneder

Beløpsgrensen og toårsregelen er derimot like. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp — 273 098 kr med G på 136 549 kr fra 1. mai 2026 — regnet på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Se felleskostnader i borettslag for den andre siden av sammenligningen.

Prioriteten ble endret 1. januar 2026

Panteloven § 6-1 fikk et nytt tredje ledd ved lov 6. juni 2025 nr. 26, i kraft 1. januar 2026: «I eierseksjoner har seksjonseierne panterett etter panterett som nevnt i første og annet ledd, men foran alle andre heftelser, for krav på dekning av deres forpliktelser overfor sameiet, i samsvar med eierseksjonsloven § 31 første ledd.»

Panteretten i første og andre ledd er kommunens: eiendomsskatt, og de tre eiendomsavgiftene avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp. Disse ligger foran sameiets pant. Rekkefølgen i en seksjon er altså: kommunale legalpant, deretter seksjonseiernes pant, deretter alt annet — boliglån inkludert.

Grunnen til at bestemmelsen var nødvendig, er at borettslagets pant og de kommunale pantene hviler på ulike objekter og sjelden kolliderer: lagets pant ligger i andelen, kommunens i den faste eiendommen. I en eierseksjon ligger begge i samme objekt. Eldre framstillinger som likestiller borettslag og sameie på dette punktet, er ikke lenger presise. Rekkefølgen er gjennomgått i legalpant og prioritet, og de kommunale kravene i kommunale avgifter.

Toårsregelen gjelder her også

«Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, kommer inn en begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold» (eierseksjonsloven § 31 andre ledd). Ordlyden er praktisk talt identisk med burettslagslova § 5-20 tredje ledd.

Toårsfristen er altså ikke det som skiller de to boformene. Det som skiller dem, er prioriteten og hvilket objekt pantet ligger i. Fristen løper fra den enkelte forfalte terminen, og den er grunnen til at et styre som oppdager en restanse, handler raskt.

Salgspålegg: seks måneder, og et vern som faller bort

Misligholder en seksjonseier pliktene sine vesentlig til tross for skriftlig advarsel, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen (eierseksjonsloven § 38). Reglene skiller seg fra borettslagets på to punkter det er verdt å kjenne:

• Fristen i salgspålegget skal ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt — dobbelt så lang som i borettslag.
• Reises det innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd, skal begjæringen ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. En reell innsigelse tvinger altså saken over i vanlig søksmålsform.

Motsatt vei går en regel i din disfavør: bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter § 38. Det vernet du ellers har mot at boligen selges for lite, er satt til side i denne sakstypen. I sameier med bare to seksjoner kan for øvrig den ene seksjonseieren kreve salgspålegg overfor den andre.

Fravikelse forutsetter noe annet enn ubetalte regninger

Styret kan kreve fravikelse av bruksenheten bare dersom seksjonseierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere (§ 39). Betalingsmislighold alene er ikke nevnt. Begjæringen settes fram for tingretten, og også her gjelder at innvendinger som ikke er klart grunnløse tvinger saken over i allmennprosess. Fravikelse kan dessuten kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier — for eksempel en leietaker.

Tvangssalg på selve pantet

Lovbestemt panterett for «sameiets krav i seksjonssameier» er uttrykkelig nevnt som tvangsgrunnlag i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c. Styret trenger altså verken forliksråd eller dom for å begjære tvangssalg på grunnlag av legalpantet. Begjæringen går til tingretten der eiendommen ligger, og uttalefristen etter forkynnelse er én måned. Se tvangssalg av bolig, og en gjennomgang av selve begjæringen.

Vedtektsfestet pant og hva som ikke er lov

Sameiet kan vedtektsfeste en mer omfattende panterett enn 2 G, men bare med tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder, og et slikt pant må tinglyses for å få rettsvern (§ 31 tredje ledd). Et vanlig årsmøteflertall er ikke nok.

I en gjeldsordning skal pantet dekkes fullt ut

Gjeldsordningsloven § 4-8 første ledd bokstav a sier at krav sikret ved lovbestemt pant i boligen i henhold til panteloven § 6-1 skal gis full dekning når skyldneren beholder boligen. Etter lovendringen 1. januar 2026 omfatter § 6-1 også eierseksjonssameiets pant. Restansen innenfor 2 G er dermed ikke dividendegjeld i en gjeldsordning der du beholder seksjonen — den skal betales. Merk samtidig panteloven § 6-3 tredje ledd: er det kommet i stand en gjeldsordning, faller panteretten tidligst bort én måned etter gjeldsordningens avslutning. Toårsfristen fryses altså under ordningen. Se krav som ikke omfattes av gjeldsordning.

Hvor tvisten hører hjemme

Er du uenig i kravet — fordelingsnøkkelen, en ekstraordinær innkalling, poster du mener ikke skal belastes din seksjon — går tvisten til forliksrådet. Felleskostnader er ikke husleie, og Husleietvistutvalget behandler dem ikke. Det finnes ingen egen forbrukernemnd for denne kravtypen. Det praktiske rådet er likevel det samme som i borettslag: ta kontakt med styret eller forretningsføreren skriftlig lenge før toårsfristen tvinger fram en begjæring, og legg fram et konkret nedbetalingsforslag.