Startlån fra kommunen: den eneste offentlige refinansieringen som finnes

Startlån er den eneste lovregulerte offentlige refinansieringsordningen som finnes for privatpersoner med boliggjeld. Forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 bokstav d sier rett ut at kommunen kan gi lån til «refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen». De fleste som leser om startlån, tror det bare handler om å komme inn på boligmarkedet. Det er halve historien.

Formålet står i § 5-1: startlån «skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den». Den siste halvdelen av setningen er den som gjelder deg som allerede eier, men står i fare for å miste boligen.

Hvem låner deg egentlig pengene?

Ikke Husbanken. Husbanken låner ut til kommunen, og kommunen låner videre ut til deg (§ 5-2 første ledd). Søknaden behandles av kommunen, avtalen er med kommunen, og det er kommunen som er kreditoren din. Husbanken har ingen søknadsbehandling for enkeltpersoner.

Det betyr også at kommunen er bundet av finansavtaleloven på nøyaktig samme måte som en bank. Loven gjelder «også for avtaler med en forbruker når kredittyteren eller garantisten er en kommune eller fylkeskommune» (§ 1-2 sjette ledd). Kommunen har dermed både kredittvurderingsplikt etter § 5-2 og avslagsplikt etter § 5-4. Kommunen skal si nei hvis du ikke har kredittevne til å betjene lånet — og kan ikke begrunne et ja utelukkende med at boligen er verdt nok (§ 5-4 annet ledd).

Hvem kan få startlån?

Grunnvilkåret i § 5-2 annet ledd er at du «ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner». Har banken sagt ja til en refinansiering, er du utenfor ordningen. Tredje ledd krever i tillegg at du må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold.

Så kommer behovsprøvingen i § 5-4. Hovedsporet er at du forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig, og at du har brukt muligheten til å spare innenfor det inntekten din gir rom for. Men annet ledd har fire tilleggsspor der kommunen kan gi startlån selv om hovedvilkårene ikke er oppfylt. Bokstav b er den viktigste for deg med gjeldsproblemer: «husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin».

Hva koster et startlån?

Renten følger Husbankens rente, og kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng for å dekke egne administrative utgifter. Husbankens flytende rente med månedlig terminforfall var 4,025 % i september 2026, og gjaldt fram til 30. oktober 2026. Husbanken opplyser at effektiv rente ligger 0,1–0,2 prosentpoeng høyere, avhengig av lånets størrelse og nedbetalingsvilkår.

Kostnad	Beløp
Flytende rente, månedlig termin (sept. 2026)	4,025 %
Fastrente 5 år	4,525 %
Etableringsgebyr, elektronisk søknad	600 kr
Etableringsgebyr, papirsøknad	800 kr
Tinglysing av pant	545 kr
Termingebyr, elektronisk varsling	30 kr
Termingebyr, papir	40 kr

Sett det opp mot alternativet. Median effektiv rente på et forbrukslån på 50 000 kr over fem år var 16,97 % i Finansportalens liste i august 2026, og gjennomsnittsrenten på kredittkortgjeld der det faktisk betales rente var 22,6 % i andre kvartal 2026. Forskjellen mellom rundt fire prosent og rundt tjue prosent er hele poenget med ordningen.

Hvor lenge kan lånet løpe?

Løpetiden er inntil 30 år (§ 8-5 første ledd bokstav b). I særlige tilfeller kan lån til kommunen som skal videreutlånes som startlån gis med inntil 50 års løpetid, men da må fire vilkår være oppfylt samtidig: dokumentert varig lav inntekt, at boligen dekker husstandens behov over lang tid, at leieboliger i området er uegnede eller vesentlig dyrere på sikt, og at kommunen ikke anser kortere nedbetalingstid som forsvarlig. Inntektsvilkåret kan fravikes hvis husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen.

Det kan gis avdragsfrihet i inntil åtte år, og kommunen står fritt til å tilby deg gunstigere nedbetalingsvilkår enn dem kommunen selv har mot Husbanken (§ 8-5 fjerde ledd). Belåningsgraden kan være inntil 90 prosent av antatt eiendomsverdi (§ 7-4 femte ledd), og sikkerheten er som hovedregel første prioritets pant (§ 7-5 første ledd).

Hvorfor sier kommuner ja der banken sier nei?

Fordi risikoen er delt. Forskriften § 7-5 femte ledd: «For startlån har kommunene tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol samt forfalte renter og omkostninger før realisering av pant. Staten har tapsrisikoen for et eventuelt restbeløp etter realisering av pantet.» En kommune som gir deg startlån, tar altså ikke hele tapet alene. Det er en av grunnene til at ordningen kan strekke seg lenger enn en privat bank kan.

Hva skjer hvis du får betalingsproblemer på startlånet?

Forskriften § 8-8 gir Husbanken adgang til å fravike rente- og avdragsvilkår individuelt, innvilge utsettelse med renter og avdrag, og legge avdrag til lånet. Ved midlertidige betalingsvansker kan renter for inntil 2,5 år gjøres om til et tilleggslån med samme vilkår som hovedlånet. Dette er verktøy som ikke finnes i en vanlig låneavtale, og de blir ikke brukt hvis du ikke tar kontakt.

To ordninger med samme navn

Husbanken skiller mellom ordinært startlån og startlån til førstegangsetablerere. Forskjellen betyr mye for deg som allerede har gjeldsproblemer.

	Ordinært startlån	Til førstegangsetablerere
Egenkapital	Ikke nødvendig	Minst 5 % av kjøpesummen
Refinansiering av dyre lån	Ja	Nei
Hvor det finnes	Alle kommuner	Utvalgte kommuner
Løpetid hos kommunen	Inntil 30 år	10 år, deretter refinansiering i bank

Det er altså bare det ordinære startlånet som kan brukes til å refinansiere. Den ordningen finnes i alle kommuner.

Har du allerede fått åpnet gjeldsforhandling etter gjeldsordningsloven, opplyser Husbanken at det ikke kan gis startlån i forhandlingsperioden uten samtykke fra namsfogden. Er du under en løpende gjeldsordning, kan kommunen derimot gi startlån. Hva en gjeldsordning er, og hvordan de to sporene henger sammen, står i egen seksjon.

Neste steg er søknaden. Den går til kommunen din, og hva den må inneholde, står i slik søker du startlån. Ser du ordet «omstartslån» i markedsføring, er det noe helt annet — se omstartslån. Får du nei fra kommunen, er refinansiering med sikkerhet og bostøtte og sosialhjelp de nærmeste alternativene. Er tvangssalget allerede begjært, gjelder egne frister, se tvangssalg av bolig.