Bolig i gjeldsordning: når må du selge, og når får du beholde?

Salgsplikt foreligger «dersom salg av boligen vil gi fordringshaverne best dekning og boligen overstiger skyldnerens og dennes husstands rimelige behov» (gjeldsordningsloven § 4-4). Begge vilkårene må være oppfylt. En bolig med lite friverdi gir ikke kreditorene noe særlig, og da faller det første vilkåret bort uansett hvor stor boligen er. En nøktern leilighet med mye friverdi kan på den annen side beholdes, fordi det andre vilkåret ikke er oppfylt.

I vurderingen legges det vekt på boligens omsetningsverdi og hva det vil koste å skaffe en annen bolig som «med hensyn til beliggenhet, størrelse, pris og andre forhold tilfredsstiller rimelige krav».

Verdsettingen er det viktigste enkelttallet i saken

Skal du beholde en eid bolig, fastsettes omsetningsverdien av namsfogden sammen med to rettsvitner med særlige kunnskaper (§ 4-7 første ledd). Det er ikke en meglervurdering du bestiller selv, og det er heller ikke likningsverdien.

Grunnen til at tallet er så viktig, er regelen i § 4-8 bokstav a. Pantekrav innenfor omsetningsverdien pluss ti prosent behandles som sikret gjeld: du betaler avtalt rente, du betaler ikke avdrag i perioden, og hovedstolen består. Pantekrav utover verdien pluss ti prosent behandles som usikret gjeld, får dividende som alle andre usikrede krav, og faller bort når ordningen er gjennomført.

Post	Beløp
Fastsatt omsetningsverdi (§ 4-7)	2 800 000 kr
Pluss ti prosent	3 080 000 kr
Boliglån med pant	3 500 000 kr
Løper videre som sikret gjeld, rente uten avdrag	3 080 000 kr
Behandles som usikret og faller bort ved gjennomført ordning	420 000 kr

Blir verdien satt til 3,2 millioner i stedet, er hele lånet innenfor grensen, og ingenting av boliggjelden slettes. Blir den satt til 2,4 millioner, slettes rundt 860 000 kr. Det er derfor du skal møte opp, si fra om tilstand, fukt, behov for utbedring og alt annet som trekker verdien ned.

Krav som alltid går foran

Krav med lovbestemt pant i boligen etter panteloven § 6-1 skal gis full dekning. Det er blant annet ubetalte felleskostnader i borettslag og eierseksjonssameie, og kommunale krav. Fra 1. januar 2026 står eierseksjonssameiets legalpant uttrykkelig etter kommunale krav, mens borettslagets står helt først. Prioritetsrekkefølgen er beskrevet i legalpant og prioritet.

Hva du betaler på boligen mens forhandlingen pågår

Under betalingsutsettelsen påløper renter uten å forfalle — med ett unntak. Renter på pantelån innenfor boligens omsetningsverdi pluss ti prosent, på en bolig du skal beholde, forfaller likevel i gjeldsforhandlingsperioden (§ 3-4 andre ledd). Du skal altså betale boligrentene også i de fire månedene.

Boliggjelden overlever gjeldsordningen

Når perioden er over, skal du være fri for all gjeld som er omfattet av ordningen, bortsett fra pantegjeld innenfor pantets verdi (§ 5-2 femte ledd). Boliglånet på 3 080 000 kr i eksempelet over står der fortsatt, med samme hovedstol som ved starten, siden du ikke har betalt avdrag på fem år. Det skal betjenes videre som et helt vanlig boliglån.

Den udekkede delen forsvinner derimot av seg selv. Når gjeldsordningen er gjennomført, bortfaller panteheftelsene for den delen som lå utenfor verdien, og namsfogden sørger for avlysning i rettsvernsregisteret (§ 7-2).

Hvis boligen endrer verdi underveis

Fem år er lang tid i et boligmarked, og loven går begge veier.

Stiger boligen mye i verdi i forhold til verdsettingen, slik at det vil virke urimelig overfor kreditorene at du beholder hele verdiøkningen, kan retten omgjøre ordningen på begjæring fra en fordringshaver (§ 6-2 andre ledd). Må boligen da selges, har du rett til å beholde nok av salgssummen til å skaffe en annen eid bolig som dekker husstandens rimelige behov. Du blir ikke stående på bar bakke.

Faller boligen i verdi, slik at verdien ved gjeldsordningens utløp vil være vesentlig lavere enn den fastsatte, kan retten på din begjæring stadfeste en nedsettelse av boliggjelden (§ 6-1 andre ledd). Gjelden kan ikke settes lavere enn boligens omsetningsverdi på avgjørelsestidspunktet. Denne muligheten er lite brukt, og den forutsetter at du selv ber om den før perioden er ute.

Boligen påvirker også lengden på perioden

Beholder du en eid bolig der de pantesikrede kravene er vesentlig mindre enn den fastsatte verdien, altså der du har mye friverdi, er det et moment for en lengre gjeldsordningsperiode enn fem år (§ 5-2 fjerde ledd bokstav b). Motsatt er det at du har måttet selge boligen i forbindelse med gjeldsordningen, siden 1. januar 2025 uttrykkelig et moment for en kortere periode (§ 5-2 tredje ledd bokstav a).

Salg før åpning

Finner namsfogden det åpenbart at boligen må selges, og at salget bør skje før gjeldsforhandling åpnes, skal namsfogden beslutte det (§ 2-5). Selger du ikke innen rimelig tid, er det en av de tre grunnene namsfogden kan avslå søknaden på. Er et tvangssalg av bolig allerede i gang, er det verdt å vite at gjeldsordning er ett av få tiltak som faktisk kan stanse det.

Hva du sitter igjen med til livsopphold ved siden av boutgiftene, står i hva du kan bruke penger på. Hva som skjer med boliglånet etterpå, er beskrevet i etter gjeldsordningen, og trenger du å justere ordningen underveis, gjelder endring av gjeldsordning. En annen framstilling av de samme reglene finnes hos Gjeldsoffer.info.