Utlånsforskriften: reglene banken må følge

Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis, FOR-2020-12-09-2648, er fastsatt av Finansdepartementet med hjemmel i finansforetaksloven § 1-7 og trådte i kraft 1. januar 2021. Den ble sist endret ved FOR-2024-12-04-2925, i kraft 31. desember 2024.

Den ble ikke endret i 2025 eller 2026. Kontroll av samtlige endringsnoter i den ajourførte forskriftsteksten viser bare to endringsforskrifter, fra 2022 og 2024, og ingen paragraf er merket «ikke i kraft». Forskriften har heller ingen utløpsdato: den ble gjort varig ved videreføringen fra nyttår 2025. Påstander om at den «utløper» eller «må fornyes», stemmer ikke.

Kravene, paragraf for paragraf

Krav	Innhold	Hjemmel
Betjeningsevne	kunden skal tåle renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld, og det skal uansett legges til grunn minst 7 prosent rente	§ 5
Gjeldsgrad	samlet gjeld skal ikke overstige fem ganger årsinntekt	§ 6
Belåningsgrad boliglån	maks 90 prosent av forsvarlig verdigrunnlag, altså 10 prosent egenkapital	§ 7 første ledd
Rammekreditt med pant i bolig	maks 60 prosent av boligens verdi	§ 7 andre ledd
Avdrag boliglån	ved belåningsgrad over 60 prosent: årlig nedbetaling på minst det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og avdraget på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid	§ 9
Avdrag forbrukslån	månedlig nedbetaling, minst slik at lånet nedbetales innen fem år	§ 13

Felle 1: stresstesten er ikke «3 prosentpoeng»

Paragraf 5 første ledd sier at finansforetaket ikke skal yte lån dersom kunden ikke vil ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld, «men slik at finansforetaket uansett skal legge til grunn en rente på minst 7 prosent». Regelen er altså det høyeste av de to.

Gjeldende rente på kundens gjeld	Rente banken skal legge til grunn
Høyere enn 4 prosent	renten pluss 3 prosentpoeng
Lavere enn 4 prosent	7 prosent

Med boliglånsrenter over 4 prosent i 2026 er det altså tillegget på 3 prosentpoeng som binder i praksis, ikke gulvet på 7 prosent. Et regneeksempel som bruker 7 prosent for en kunde som betaler 5 prosent, gir feil svar. Finansdepartementet presiserer i tillegg at renteøkningen ikke skal fases inn over tid.

Felle 2: femårsregelen for forbrukslån er § 13, ikke § 12

Finansdepartementets egen veiledning, sist oppdatert 12. desember 2024, skriver at bankene etter «§ 12» skal kreve månedlig nedbetaling av alle forbrukslån, og viser til «§ 12 andre ledd» for avdragsutsettelse. Det er feil etter gjeldende nummerering, og feilen arves av alle som siterer veiledningen.

Slik forskriften lyder i dag: § 12 er fleksibilitetskvoten for boliglån, § 13 er avdragskravet for forbrukslån, med femårsregelen i første ledd og avdragsutsettelse i andre ledd. Avdragsutsettelse for boliglån står i § 9 fjerde ledd, og der er veiledningens henvisning riktig. Sjekk alltid paragrafnummeret mot Lovdata.

Felle 3: banken må ikke bruke SIFO-satsene

Finansdepartementet, ordrett: «Forskriften stiller ikke konkrete krav til hvordan bankene skal beregne kundens evne til å betjene lånet. […] Det er ikke et krav om at bankene må benytte standardstørrelser som SIFOs referansebudsjett når de vurderer betjeningsevne. Bankene kan f.eks. se hen til dokumenterte utgifter når de innvilger lån til familier med flere barn.»

Noen banker bruker SIFO, ingen må. Det forklarer hvorfor to banker kan komme til motsatt resultat på samme søker med de samme tallene.

Gjeldsgrad og belåningsgrad i detalj

Årsinntekt i § 6 er «personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag». Skattefri inntekt kan medregnes dersom den er dokumenterbar og stabil over tid.

Ved belåningsgrad skal alle lån med pant i boligen tas med, «herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier», jf. § 7 tredje ledd. Kjøper du i et borettslag med høy fellesgjeld, teller den delen fullt ut. Tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti kan supplere boligens verdi, jf. § 8.

Fastrenteunntaket fra 31. desember 2024

Paragraf 5 tredje ledd andre punktum åpner for at vurderingen av betjeningsevnen «kan gjøres på grunnlag av kundens forventede inntekter og utgifter ved utløpet av fastrenteperioden». Departementet setter to vilkår: inntektsveksten som legges til grunn må være «nøktern og realistisk» og bygge på en individuell vurdering, og legger banken til grunn inntektsvekst, må den også legge til grunn at utgiftene vil øke.

Dette gjelder bare fastrentelån. Det er ingen generell adgang til å regne med framtidig lønnsvekst.

Fleksibilitetskvotene: hva som faktisk kan brytes

Kvote	Størrelse per kvartal	Hvilke krav som kan brytes
Boliglån utenfor Oslo (§ 12)	10 prosent	§ 5, § 6, § 7 og § 9
Boliglån med pant i Oslo (§ 12)	8 prosent, eller inntil 15 millioner kroner	§ 5, § 6, § 7 og § 9
Forbrukslån (§ 15)	5 prosent	§ 5, § 6 og § 13
Lån med annet pant enn bolig (§ 17)	10 prosent	§ 5 og § 6

Oslo-kvoten er et enten–eller: 8 prosent eller inntil 15 millioner kroner, det som gir mest rom for en liten bank. For rammekreditter skal innvilget ramme legges til grunn ved beregningen av forbrukslånskvoten. Refinansierte lån etter §§ 10, 14 og 16, og lån som er unntatt etter § 3, regnes ikke med i kvotegrunnlaget.

Merk at § 8 om tilleggssikkerhet ikke står i noen kvote, og at det ikke finnes noe avdragskrav å fravike for lån med annet pant enn bolig.

Fem unntak i § 3, ikke to

1. Kapitalfrigjøringskreditt med belåningsgrad på 90 prosent eller lavere, der det framgår av avtalen at finansforetaket dekker differansen om lånet overstiger boligens verdi ved forfall. Departementet opplyser at slike kreditter tilbys i Norge blant annet under navnene «Seniorlån» og «Litt Extra».
2. Kredittkort der kundens samlede kredittkortrammer ikke vil overstige 30 000 kroner. Grensen gjelder samlede rammer, ikke det enkelte kortet.
3. Rente- og kostnadsfri usikret kreditt.
4. Pantelånervirksomhet, der kunden bare hefter med en deponert gjenstand.
5. Verdipapirkreditt etter verdipapirhandelloven § 2-6 første ledd nr. 2 der låntaker bare stiller egne verdipapirer som sikkerhet, og kreditt sikret i investeringsbaserte forsikringsprodukter.

Selv om forskriften ikke gjelder, gjelder finansavtaleloven §§ 5-2 og 5-4 fullt ut.

Refinansiering står i en egen stilling

Paragrafene 10, 14 og 16 gir uttrykkelig unntak fra kravene til betjeningsevne, gjeldsgrad, belåningsgrad og avdrag ved refinansiering. For boliglån er vilkårene at det nye lånet ikke overstiger det eksisterende, har pant i samme bolig eller ikke høyere belåningsgrad, har løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid, og har samme eller strengere avdragskrav. For forbrukslån er vilkårene at det nye lånet ikke overstiger de eksisterende og ikke øker summen av renter, gebyrer og andre kostnader.

«Jeg har for høy gjeldsgrad til å refinansiere» er derfor ofte feil. Se når refinansiering lønner seg og å samle smålån.

Forskriften fritar ikke banken fra avslagsplikten

Finansdepartementet, ordrett: «avslagsplikten etter finansavtaleloven § 5-4 gjelder uavhengig av kravene i utlånsforskriften. Selv om et lån kan innvilges etter utlånsforskriften, kan det likevel forekomme at kredittyter må avslå å yte kreditt på grunnlag av reglene i finansavtaleloven.»

To selvstendige regelsett, altså. Å komme innenfor fem ganger inntekten gir ingen rett til lån, og fleksibilitetskvoten kan aldri brukes til å omgå avslagsplikten. Se hvorfor du fikk avslag på lån. Hvilke opplysninger banken henter når den regner på deg, står i artikkelen om hva som står i gjeldsregisteret. En gjennomgang av betjeningsevne i praksis finnes hos Gjeldsoffer.info.