Refinansiering med betalingsanmerkning: hva som finnes, og hva som bare selges

Ingen norsk lov forbyr en bank å låne ut penger til noen med betalingsanmerkning. Grunnen til at du likevel får nei nesten overalt, er en annen regel: kredittyteren kan bare inngå kredittavtale dersom det på grunnlag av kredittvurderingen er sannsynlig at du har tilstrekkelig kredittevne, jf. finansavtaleloven § 5-4 første ledd. Er den ikke det, skal banken avslå. En anmerkning er dokumentasjon på at betalingsevnen har sviktet, og den veier tungt i den vurderingen.

Hvorfor holder det ikke at boligen har verdi?

Fordi loven uttrykkelig sier at det ikke gjør det. Finansavtaleloven § 5-4 annet ledd forbyr å begrunne tilstrekkelig kredittevne utelukkende med at sikkerhetens verdi overstiger kredittbeløpet, og heller ikke med anslag om framtidig verdi. Eneste unntak er boliglån til renovering eller oppføring av bolig.

Dette er den regelen som har endret markedet mest for folk i gjeldsproblemer. Argumentet «jeg har jo 1,2 millioner i friverdi» er ikke lenger tilstrekkelig overfor en bank som følger loven, og det er heller ikke noe du kan klage deg til. Det du kan gjøre, er å endre betjeningsevnen: senke de månedlige utgiftene, dokumentere stabil inntekt, eller la refinansieringen selv være argumentet — banken kan vektlegge tilbudte vilkår om refinansiering når kredittevnen vurderes, jf. § 5-4 første ledd bokstav c.

«Omstartslån» er et produktnavn, ikke en ordning

Ordet finnes ikke i finansavtaleloven, ikke i utlånsforskriften, ikke i gjeldsordningsloven og ikke i forskrift om lån fra Husbanken. Det er markedsføring fra låneformidlere og finansieringsforetak om refinansieringslån med pant i bolig til folk med anmerkninger, og det bør leses som det. Se omstartslån.

Et slikt lån kan i enkelte tilfeller være riktig, men da er det et helt ordinært lån med pant i bolig, til en rente som gjenspeiler risikoen. Be alltid om effektiv rente og totalpris over hele løpetiden, og sammenlign med hva du betaler i dag. Formidlingsgebyrer skal dessuten være skriftlig avtalt; kredittyteren kan ikke kreve gebyr eller vederlag utover det, jf. finansavtaleloven § 5-10 første ledd.

Det som faktisk står i regelverket

Tre ting, og bare tre:

• Refinansieringsunntakene i utlånsforskriften §§ 10, 14 og 16. De gjelder uavhengig av om du har anmerkning, så lenge det nye lånet verken blir større eller dyrere. En anmerkning fjerner ikke unntaket — den gjør bare at færre banker vil bruke det.
• Startlån fra kommunen. Kommunen kan gi startlån til «refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen», jf. forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 bokstav d. Behovsprøvingen i § 5-4 nevner uttrykkelig situasjonen der husstanden har problemer med å dekke boutgiftene og refinansiering kan bidra til at den blir boende. Målgruppen omfatter blant annet den som ikke får lån i vanlig bank og den som kan miste boligen ved tvangssalg på grunn av boliggjeld. Se startlån fra kommunen og slik søker du startlån.
• Gjeldsordning etter gjeldsordningsloven, når gjelden ikke lar seg betjene uansett hvordan den flyttes. Se gjeldsordning.

Startlånet er verdt å forstå riktig. Husbanken låner til kommunen; kommunen er din långiver, og det er kommunen du søker og klager til. Finansavtaleloven gjelder fullt ut for kommunen som kredittyter, så kommunen har både kredittvurderingsplikt og avslagsplikt på linje med en bank. Løpetiden kan være inntil 30 år, i særlige tilfeller inntil 50, og det kan gis avdragsfrihet i inntil åtte år. Husbankens flytende rente var 4,025 prosent i september 2026, og kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng for sine administrative utgifter.

Kan du få anmerkningen bort først?

Ofte ja, og det er nesten alltid raskere enn å lete etter en långiver som ser bort fra den:

1. Er kravet gjort opp? Når en fordring er gjort opp, skal registreringen av fordringen ikke lenger brukes i kredittopplysningsvirksomhet, jf. kredittopplysningsloven § 24. Plikten ligger på kredittopplysningsforetaket, men den utløses av at kilden melder fra — så følg opp selv.
2. Er anmerkningen feil? Feil person, feil beløp eller et krav du har bestridt skal rettes. Se klage på feil anmerkning.
3. Kom anmerkningen av et brutt avdragsforløp? Gjenopptas betalingsavtalen, skal bruddet ikke registreres som betalingsanmerkning, jf. kredittopplysningsloven § 10 første ledd tredje punktum. Se når avtalen ryker.
4. Er den gammel? Hovedregelen er fire års brukstid. Utleggspant følger en egen regel. Se hvor lenge står anmerkningen.

Kausjon og medlåntaker fra familien

Det vanligste alternativet når banken sier nei, er at foreldre stiller pant eller kausjonerer. Loven gir dem et vern som er verdt å bruke, ikke å omgå:

Banken skal foreta en grundig kredittvurdering av kausjonisten selv, og avslagsplikten gjelder også kausjon. Skal kausjonen omfatte eldre gjeld — som den gjør ved refinansiering — skal det foretas en ny kredittvurdering av deg, og resultatet skal formidles til kausjonisten før avtalen inngås, jf. finansavtaleloven § 6-1 annet ledd. Kausjonisten skal også opplyses om den alminnelige risikoen ved kausjonsansvar og om det høyeste beløpet ansvaret skal sikre, jf. § 3-36.

Merk forskjellen mellom kausjon og realkausjon: ansvarstiden på ti år gjelder ikke når en tredjeperson stiller pant i egen bolig. Det pantet blir stående til lånet er innfridd. Se kausjon.

Gratis hjelp finnes, og den har ingen produkter å selge: kommunal gjeldsrådgivning er noe du har rett til, se kommunal gjeldsrådgiver. Finansfobi.com har også en gjennomgang av refinansiering med betalingsanmerkning hvis du vil lese en annen framstilling.